Договір купівлі-продажі нерухомості – це договір, за яким одна сторона (продавець) зобов’язується передати нерухоме майно у власність другій стороні (покупцю), а покупець – прийняти його й оплатити.
Відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України, до нерухомого майна належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Посвідчення договору купівлі продажу може бути здійснене як державним, так і приватним нотаріусом за місцем знаходження майна або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін договору.
У договорі обов’язково зазначаються істотні умови – предмет, ціна, строк дії та інші умови, на яких наполягає хоча б одна зі сторін договору.
Предметом договору можуть бути: земельні ділянки, єдині майнові комплекси, житлові будинки (квартири) або інше нерухоме майно.
Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Покупець зобов’язаний оплатити нерухомість за ціною, зазначеною в договорі, після прийняття нерухомості, якщо інше не встановлено договором. Проводити оплату законом дозволяється як у готівковій, так і у безготівковій формі.
Сторони можуть також передбачити такі умови:
- строк і порядок передачі майна;
- строк і спосіб оплати;
- права та обов’язки сторін;
- відповідальність сторін.
Важливою умовою укладання такої угоди є те, що обов’язковою умовою її посвідчення є наявність оціночної вартості нерухомого майна.
Необхідні для вчинення правочину документи.
Для укладення договору купівлі-продажу нерухомості необхідно підготувати наступний перелік документів:
Для продавця:
- Паспорт та РНОКПП;
- Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувалась/набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на продаж/купівлю даної квартири;
- Документ, що посвідчує право власності на нерухоме майнo, яке продається (договір купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, спадкування, тощо);
- Технічний паспорт на об’єкт нерухомості;
- Звіт про експертну оцінку нерухомості;
- Довідка про склад сім᾽ї;
- Документ, що підтверджує сплату всіх обов’язкових податків (у випадку, коли це обов’язково);
- Довідка про відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг;
- Свідоцтво про народження дітей та дозвіл від опікунських органів на продаж (якщо діти мають частку в житлі або там зареєстровані).
Для покупця:
- Паспорт та РНОКПП;
- Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка покупця (якщо таке має місце);
- Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на купівлю даної квартири);
- Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце).
Зверніть увагу: відповідно до положень ст. 377 ЦК, до особи, яка набула право власності на об’єкт нерухомого майна (крім багатоквартирного будинку) одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт, без зміни її цільового призначення.
Отже, разом з підготовкою документів на житло треба приділити увагу документації, що відноситься до землі. У продавця повинно бути відповідне право власності, зокрема акт на землю із зазначенням кадастрового номера.
Важливо: на етапі підготовки документів необхідно перевірити відсутність обмежень на відчуження майна. Їх накладають якщо нерухомість заарештовано за рішенням суду, знаходиться в банківській заставі, і так далі. Таку інформацію може надати нотаріус, що здійснює оформлення угоди, наявність зазначених обставин є перешкодою для укладання договору.
Здійснення оцінки об’єкта нерухомості.
Як уже зазначалося, під час проведення операцій з продажу фізичними особами об’єктів нерухомості, нотаріус посвідчує відповідний договір лише за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб’єктом оціночної діяльності.
Зробити це можна самостійно через електронний кабінет користувача Єдиної бази даних звітів про оцінку, або за допомогою сертифікованого оцінювача, знайти якого можна на сайті Фонду Державного Майна.
Податки які необхідно сплатити при заключені договору купівлі – продажу нерухомого майна.
Не обкладається податком сума, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки. Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, тобто можна сміливо продавати одразу, податок при продажу нерухомості не сплачується.
Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5% бази оподаткування а також військовим збором за ставкою 1,5%.
Якщо така угода – третя або наступна в податковому році, то ставка ПДФО підвищується до 18% від загальної суми угоди, а ставка ВЗ залишається 1,5%.
Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта.
За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:
- податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 5%; 18%;
- збір до Пенсійного фонду – 1%;
- держмито – 1%;
- військовим збором 1,5%.
ПДФО та військовий збір потрібно платити до підписання договору купівлі-продажу нерухомості.
ПДФО, військовий збір сплачує продавець, держмито – за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець – збір до Пенсійного фонду.
Пільги щодо сплати державного мита. Від сплати державного мита при операціях з нерухомістю звільняються:
- Громадяни віднесені до 1, 2, 3, 4 категорій постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи.
- Особи з інвалідністю Великої Вітчизняної війни та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до них у встановленому порядку особи.
- Особи з інвалідністю І та ІІ група.
З повагою,
Адвокатське об’єднання “ІДЕАЛІСТ”