Починаючи або ведучи власний бізнес, підприємці майже завжди стикаються з потребою у приміщенні. Це може бути офіс, склад, торговий зал, виробничий цех або будь-яке інше нерухоме майно, необхідне для здійснення господарської діяльності. Придбати таке приміщення у власність одразу не завжди можливо, та й часто це нераціонально з огляду на фінансові або організаційні обставини. Саме тому оренда є звичним та гнучким інструментом забезпечення потреб бізнесу в нерухомості.
У цій статті ми зосередимося на ключових юридичних аспектах, які слід врахувати під час укладання договору оренди, аби мінімізувати ризики та уникнути конфліктів у майбутньому.
1. Перевірка прав на об’єкт нерухомості
Перший і найважливіший крок перед укладенням договору — переконатися, що особа, яка здає вам приміщення, має на це законне право. Це може бути право власності або право користування (наприклад, на підставі договору оренди чи суборенди).
У сфері комерційної оренди досить часто трапляється суборенда, коли особа, що пропонує вам приміщення, сама є орендарем. У такому випадку дуже важливо ознайомитися з первинним договором оренди. Він може містити обмеження, які поширюватимуться і на суборендаря. Наприклад, умови про те, що орендодавець має право перевіряти стан приміщення або встановлює обмеження на зміну його цільового призначення.
2. Ідентифікація сторін та об’єкта оренди
У договорі мають бути чітко вказані сторони — з точними реквізитами, включаючи ідентифікаційні та контактні дані. Так само важливо детально описати об’єкт оренди. Потрібно зазначити повну адресу, номер приміщення (якщо є), поверх, площу, а для об’єктів, що розташовані на окремій земельній ділянці — бажано вказати кадастровий номер.
Таке деталізоване описання дозволяє уникнути спорів щодо предмета договору та однозначно ідентифікувати приміщення, що є об’єктом оренди.
3. Акт приймання-передачі приміщення
Невід’ємною частиною орендних правовідносин є акт приймання-передачі. Саме з дати його підписання зазвичай обчислюється початок користування приміщенням та відповідальність сторін.
У акті важливо зафіксувати:
- технічний стан приміщення;
- показники лічильників комунальних послуг;
- перелік майна, яке передається разом із приміщенням (меблі, техніка тощо) — з описом їхнього стану.
Хорошою практикою є фотофіксація стану приміщення та майна на момент передачі. Фотографії можна додати до акта як додатки з підписами обох сторін. Це дозволяє зняти питання щодо стану приміщення при поверненні об’єкта оренди.
4. Права та обов’язки сторін
Розділ договору про права та обов’язки сторін має містити не лише стандартні положення, а й чітке визначення:
- правил перевірки стану приміщення орендодавцем (наприклад, обов’язок попередження за певний термін);
- розподілу обов’язків щодо сплати комунальних послуг;
- хто відповідальний за поточний та капітальний ремонт;
- порядок здійснення покращень (ремонти, обладнання) та питання щодо їх компенсації або вилучення при поверненні приміщення;
- обов’язок орендаря повернути приміщення у стан, який був на момент отримання, якщо інше не погоджено сторонами.
Якщо орендодавець надає приміщення з чітким цільовим призначенням (наприклад, для роздрібної торгівлі, салону краси тощо), це варто прямо зазначити в договорі, оскільки це може бути істотною умовою правочину.
5. Використання прилеглої території та зовнішньої реклами
У практиці часто виникає необхідність використання прилеглих площ — для розміщення рекламних стендів, встановлення вивіски або оформлення входу. Усі ці моменти потрібно передбачити в договорі:
- чи надається право на розміщення зовнішньої реклами;
- чи погодження з орендодавцем є обов’язковим;
- хто несе відповідальність за оформлення дозвільної документації.
6. Орендна плата та відповідальність за порушення
Розмір, порядок та строки сплати орендної плати мають бути чітко зафіксовані. Важливо також передбачити наслідки прострочення: штрафи, пеню або можливість розірвання договору. Це захищає інтереси орендодавця та мотивує орендаря дотримуватися строків.
7. Строк договору, пролонгація та переважне право
Оренда має чітко визначений строк. Якщо йдеться про суборенду, її строк не може перевищувати строку основної оренди.
Також часто сторони домовляються про автоматичну пролонгацію договору за відсутності заперечень з обох сторін. У такому разі варто закріпити:
- умови пролонгації;
- строки повідомлення про її відмову.
Орендар за законом має переважне право на продовження договору на новий строк, якщо справно виконував обов’язки. У договорі доцільно прописати, як реалізується це право, строки повідомлення, механізм погодження нових умов.