Інвестиції в нерухомість на етапі «котловану» завжди приваблювали українців нижчою ціною. Проте роками це нагадувало лотерею: ви віддавали реальні гроші забудовнику, а натомість отримували лише обіцянку отримати квартиру в майбутньому.
Сьогодні правила гри на первинному ринку кардинально змінилися. Завдяки впровадженню механізму Майбутнього об’єкта нерухомості (МОН) покупці нарешті отримали реальний юридичний захист. Юристи Адвокатського об’єднання «Ідеаліст» пояснюють простою мовою, як працює нова система та чому купувати житло стало набагато безпечніше.
Чому виникла потреба в нових правилах?
До жовтня 2022 року інвестування у будівництво було вкрай ризикованим. Покупці укладали попередні договори або вкладали кошти через фонди фінансування. Фактично, до введення будинку в експлуатацію ви не мали жодних законних прав на свою квартиру.
Ця правова прогалина призводила до катастрофічних наслідків:
- «Продаж повітря»: Забудовник міг продати одну й ту саму квартиру кільком різним людям.
- Заморожені будівництва: У разі банкрутства девелопера інвестори залишалися і без грошей, і без житла, не маючи змоги юридично вплинути на ситуацію.
Новий закон поклав край цим схемам, запровадивши обов’язкову державну реєстрацію ваших прав ще до того, як будинок буде зведено.
Що таке Майбутній об’єкт нерухомості (МОН)?
МОН — це частина будинку (квартира, паркомісце, комерційне приміщення), яка ще будується, але вже має чіткі характеристики в проєктній документації та офіційно зареєстрована в державі.
Головна перевага нової системи полягає у виникненні Спеціального майнового права (СМП). Відтепер забудовник не може продати вам квартиру, поки не зареєструє її в Державному реєстрі речових прав. Купуючи МОН, ви стаєте офіційним власником цього майнового права.
Що це дає на практиці?
- Квартира закріплюється виключно за вами — подвійні продажі технічно неможливі.
- Ви можете вільно розпоряджатися цим правом: продати (переуступити), подарувати, передати у спадщину або навіть оформити як заставу для кредиту.
- Коли будинок вводиться в експлуатацію, ваше СМП автоматично трансформується у повноцінне право власності на готову нерухомість.
«Страховка» від недобудов: Гарантійна частка
Держава передбачила механізм захисту на випадок, якщо у забудовника закінчаться гроші. Тепер девелопер не має права розпродати 100% квартир на етапі будівництва. Він зобов’язаний залишити так звану гарантійну частку, яка перебуває під обтяженням держави.
Ці квартири є своєрідним «страховим фондом». Якщо поточний забудовник збанкрутує, держава зможе передати цю гарантійну частку іншій будівельній компанії, щоб вона мала фінансовий ресурс завершити ваш будинок.
Витрати, податки та переуступка: що варто знати
Оформлення угоди за новими правилами вимагає нотаріального посвідчення. Хоча це несе додаткові витрати, саме нотаріус гарантує законність угоди та вносить ваші дані до державного реєстру.
Орієнтовні витрати при купівлі:
- Послуги нотаріуса: ~5000–6000 грн (за квартиру/паркомісце).
- Державне мито (реєстрація СМП): 1% від вартості об’єкта.
Оподаткування при перепродажі (переуступці)
Якщо ви інвестували на стадії котловану і вирішили продати МОН дорожче перед здачею будинку, вам доведеться сплатити податки. Але є важливий плюс: податок рахується не з усієї суми продажу, а лише з вашого чистого прибутку (різниці між ціною купівлі та продажу).
Впровадження системи МОН робить ринок первинної нерухомості цивілізованим. Ви більше не купуєте «кота в мішку» чи набір будівельних матеріалів — ви купуєте захищений законом актив. Проте, варто пам’ятати, що нові правила діють лише для тих об’єктів, які отримали дозволи на будівництво після 10 жовтня 2022 року. Багато забудовників досі продають житло за старими схемами.