Оренда державного або комунального майна — це часто основа для стабільної роботи малого та середнього бізнесу. Від невеличкої площі під кавовий апарат у фоє університету до великих складських приміщень — підприємці вкладають кошти, розвивають локацію та напрацьовують клієнтську базу.
Але що робити, коли строк договору добігає кінця, а на електронному аукціоні щодо його продовження з’являються «аукціонні тролі»?
Анатомія проблеми: як працює схема
Ви — добросовісний орендар, який роками вчасно сплачував оренду. Фонд державного майна (або інший орендодавець) оголошує аукціон на продовження вашого договору. Під час торгів невідомі учасники штучно розганяють ціну до космічних масштабів, які значно перевищують ринкові. Ви, розуміючи економічну недоцільність, зупиняєтесь.
А далі відбувається класичний сценарій: перший і другий переможці аукціону просто відмовляються від підписання протоколу та укладення договору. Їхня мета — не орендувати приміщення, а просто «вибити» вас із локації.
У цей час орендодавець надсилає вам лист (чи наказ) про припинення вашого договору оренди та вимагає негайно звільнити приміщення. Здавалося б, ситуація безвихідна. Але закон говорить інше.
Ваш договір не припиняється автоматично
Головна помилка багатьох підприємців — опустити руки і почати пакувати обладнання. Проте, системний аналіз законодавства, зокрема Порядку передачі в оренду державного та комунального майна (Постанова КМУ №483), захищає чинного орендаря.
Що потрібно знати:
- Аукціон не відбувся. Якщо переможець та учасник з наступною ціновою пропозицією відмовилися від підписання документів, аукціон юридично визнається таким, що не відбувся (п. 152 Порядку).
- Протоколу немає — договір діє. Зазвичай у договорах оренди передбачено, що вони припиняються з дати підписання протоколу аукціону з новим переможцем. Немає легітимного протоколу — немає юридичного факту припинення вашого договору.
- Право на продовження. Ваш чинний договір продовжує свою дію на попередніх умовах до моменту завершення нового, успішного аукціону та укладення договору з реальним переможцем.
Алгоритм захисту бізнесу: діємо на випередження
Якщо орендодавець ігнорує зрив аукціону та вимагає вашого виселення, діяти потрібно швидко та виключно в правовому полі.
Крок 1. Збір доказів. Необхідно негайно витребувати (зокрема, через адвокатський запит) акти про непідписання протоколів попередніми переможцями та накази, на підставі яких вас намагаються виселити.
Крок 2. Блокування виселення (Забезпечення позову). Це найважливіший етап. Одночасно з поданням позову, адвокат подає до Господарського суду заяву про забезпечення позову. Суд може заборонити орендодавцю та балансоутримувачу вчиняти будь-які дії щодо вашого примусового виселення, демонтажу майна чи передачі локації третім особам на весь час судового розгляду.
Крок 3. Судове оскарження. Подання позову про визнання протиправним та скасування наказу про припинення договору оренди, а також визнання договору таким, що продовжує свою дію.
Державна бюрократія часто працює за шаблоном, не вникаючи в нюанси махінацій на торгах. Але ваш бізнес не повинен страждати через прогалини в системі Prozorro.Продажі чи недобросовісність конкурентів.